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Le programme SIRENS (Security Investment Real Estate Nominal System) permet d’investir dans la pierre avec des rendements jusqu’à 18% sur fonds propres.

PRINCIPES DU SYSTEME SIRENS

Le système a été étudié sur plusieurs marchés internationaux et a comme but d’acheter des propriétés immobilières pour des investisseurs en leur nom et non pas à travers un fond d’investissement.

L’exceptionnelle  faisabilité sur le marché suisse est due à deux facteurs importants : les  amortissements à 1% et les taux d’intérêt aussi à environ 1%. Un immeuble rendant le 5% annuel sur son prix de vente donnera un bénéfice brut de 3%. Grâce à l’effet levier, le rendement brut sur fonds propres sera donc du 15%. En Espagne, France, Italie etc., on demande le remboursement à 3,3% par an et un intérêt de 3% ce qui  va demander un déboursement plutôt qu’un rendement. Un immeuble acheté dans d’autres pays que le Suisse ne donnera aucun rendement net à l’investisseur sauf si le montant des fonds propres dépasse le 50% du prix de l’immeuble. Mais alors le rendement sera minime et l’investissement espère seulement dans la prise de valeur spéculative.

Dans le système SIRENS, la prise de valeur spéculative n’est même pas prise en compte, le rendement vient de la différence entre les coûts de financement et le rendement. La moyenne est de 15% de rendement sur les immeubles, plus le rendement sur les titres et obligations déposé à garantie quand la situation le permet.

Les banques acceptent le dépôt titres comme fonds propres et prêtent donc le 100% sur l’immeuble étant le 20% de garantie dans les mains de l’investisseur.

Généralement ils prêtent 5 fois la valeur nette des titres déposés. Attention la valeur nette tient compte du rating du titre. Un triple A aura 80% de crédit Lombard, un double A aura 70% de crédit Lombard. Cela signifie que pour 1 million, on aura soit 800’000,- chf ou 700'000,- chf de crédit Lombard selon le rating du titre.

Certaines banques acceptent des garanties bancaires à la place des titres, mais cela est possible seulement auprès des grandes banques et il faudra que le dépositaire soit connu à la banque et qu’il puisse développer une relation de gestion et échange.

Le SIRENS est donc un investissement sécurisé dont les garanties immobilières sont au nom de l’investisseur, le garant aura des garanties réelles notariées à protection du capital et le rendement prévu sera confirmé grâce aux assurances de rendement et de payement du système.

L’investissement minimal est de 800'000,- chf pour la construction d’immeubles d’une valeur de 4 millions.

Le rendement net avant amortissement sera de 20% sur le capital.