Manuel de l'acheteur

Phase 1 : La prise de décision

Pourquoi devenir propriétaire ?

Le système suisse est orienté vers l’aide fiscale et financière sur la propriété immobilière. Voici les avantages d’une acquisition immobilière :
• Mise à disposition de la part de l’acheteur de fonds propres de seulement 20%.
• Déduction fiscale sur le revenu des intérêts passifs et de l’amortissement. En effet, il n’est pas possible de déduire son propre loyer en cas de location. Ceci a un impact entre 20 et 30% sur le coût annuel du prêt hypothécaire et amortissement.
• Taux bancaires parmi les plus bas en Europe.
• Coût mensuel nettement inférieur à la location.
• Marché stable et en constante revalorisation.
• Facilité et rapidité à la revente ou à la location.

La décision d’achat est supportée non seulement par les avantages économiques, par un marché immobilier en expansion et par la garantie d’un futur sûr et protégé.

Devenir propriétaire, un choix intelligent ouvert pratiquement à tous, valorisant et permettant une indépendance totale dans l’architecture et la création de son propre espace à sa dimension.

Phase 2 : Définition du montant qu’on peut obtenir du système bancaire qui rajouté aux fonds propres détermineront mon budget d’achat.

Les fonds propres

En Suisse, la moyenne requise d’investissement de la part de l’acheteur est de 20% du prix d’achat. A ce montant, il faut rajouter environ le 4,5% de frais de notaire, de taxes d’enregistrement et de taxes foncières. Il est possible de trouver des prêts hypothécaires auprès de banques qui ne demandent que le 15% de fonds propres. Il est aussi possible de trouver des prêts bancaires qui comprennent les frais de notaire.

Bestimmo, directement ou avec ses partenaires financiers, étudie chaque cas et recherche le financement approprié à chaque situation.

Où trouver les fonds propres ?

• Le 2ème pilier. Chaque salarié, en Suisse, verse aux Institutions LPP à partir de ses 25 ans, une partie de son salaire doublée par son employeur. La totalité de ces versements est utilisable comme fonds propres à l’achat d’une résidence principale.
• Le 3ème pilier. Il s’agit d’une épargne volontaire déductible du revenu à laquelle la plupart des salariés souscrivent. Ici aussi, la totalité de ces versements est utilisable comme fonds propres à l’achat d’une résidence principale.
• Epargne personnelle forme également une partie des fonds propres.
• Parents, amis, employeurs sont souvent une source complémentaire de fonds propres.
• Produit de la vente d’autres objets immobiliers ou ressources provenant d’héritage ou de la vente de biens divers.

Une fois déterminé le montant de fonds propres utilisables, il suffira de multiplier par 5 et on aura le budget maximal que nous pouvons nous permettre.

a) Le prêt hypothécaire

L’obtention d’un prêt hypothécaire est directement proportionnelle aux revenus et à l’endettement de la personne. La loi sur la limitation de l’endettement en Suisse stipule que nul ne peut s’endetter à plus d’un tiers de son revenu. Cela signifie que les intérêts passifs à payer seront d’un tiers au maximum du revenu cumulé des salaires des futurs co-propriétaires.

Exemple avec un salaire de 100.000 chf, on peut investir dans un bien immobilier au maximum 33.000 chf par an et obtenir au maximum 500.000 chf de prêts hypothécaires.

Voici le calcul appliqué par les banques afin de définir le montant finançable :

Intérêts passifs : 4%
Amortissement annuel : 2%
Frais d’entretien : 1%
Total endettement : 7%

Le revenu du salarié ne pourra être inférieur à 3 x 7% soit 21% de la valeur du prêt demandé.


Exemple : Valeur du bien : 1.000.000 chf
Fonds propres : 200.000 chf
Prêt nécessaire : 800.000 chf

Salaire minimum : 21% de 800.000 chf soit 168.000 chf par an.

Ceci montre que pour acheter un bien d’un million, il est nécessaire d’avoir un salaire de 168.000 chf par an. Si le revenu n’est pas suffisant, la seule solution possible est l’augmentation des fonds propres afin d’arriver à un équilibre de l’endettement.
Bestimmo offre gratuitement à ses clients un service de recherche de financement afin d’obtenir le meilleur taux possible, ceci grâce aux accords préférentiels conclus avec les banques.

Phase 3 La recherche du bien

Une fois déterminé son propre budget et en sachant que les prix moyens dans la région de Genève et la Côte sont d’environ 7.000 chf le m², on pourra déterminer le nombre de m² maximum auquel on peut aspirer.

a) Appartement                                                                                                     

40 à 50m² : studio.
50 à 60m² : 2 pièces avec une chambre à coucher et une salle de séjour (comprenant la cuisine).
60 à 90m² : 3 pièces avec 2 chambres à coucher et une salle de séjour (comprenant la cuisine).
90 à 110m² : 4 pièces avec 3 chambres à coucher et une salle de séjour (comprenant la cuisine).
110 à 140m² : 5 pièces avec 3 chambres à coucher et une salle de séjour (comprenant la cuisine). Dans cette dimension, on trouvera généralement, 2 salles de bains, salle à manger ou cuisine fermée.
Dans le cas où le budget ne serait pas suffisant, il faudrait accepter une situation moins privilégiée afin de diminuer le prix au m² qui peut descendre jusqu’à 4.500 chf le m² pour des immeubles locatifs ou pour des maisons entre 15 à 20 minutes d’une sortie d’autoroute comme Gland, Rolle ou Aubonne.

b) Maison familiale : définition et prix moyen sur le marché Genève et la Côte

Maison mitoyenne ou contiguë
Il s’agit d’une maison attenante à d’autres maisons. Le prix au m² est d’environ 4.500 chf avec 250m² de terrain.


Maison mitoyenne en pignon
Il s’agit d’une maison attenante à une autre maison mais se trouvant au bout de la série. Le prix au m² est d’environ 5.000 chf avec 500m² de terrain.

Maison jumelle
Il s’agit d’une maison attenante à une seule autre maison identique et en miroir. Le prix au m² est d’environ 5.500 chf avec 500m² de terrain.

Maison jumelle par les garages
Il s’agit d’une maison attenante exclusivement par les garages à une seule autre maison identique et en miroir. Le prix au m² est d’environ 6.000 chf avec 500m² de terrain.


Maison individuelle
La grande différence est qu’une maison en individuelle aura un terrain d’au minimum de 1.000m² dont le coût pèsera sur le budget final. Le prix au m² est d’environ 6.000 chf auquel il faudra rajouter 700 chf au m² pour le terrain.

c) Le secret du juste prix

L’équilibre entre ce que l’on désire acheter et ce que l’on peut se permettre en fonction du budget maximal disponible est déterminant. Au début de la recherche tout le monde aimerait le fameux mouton à cinq pattes, mais celui-ci n’existe pas ! On peut quand même trouver son bonheur en sachant ce qui suit :

Le terrain

De Genève à Nyon, le prix du terrain constructible est environ 700 chf le m². En s’éloignant légèrement de la zone limitrophe, on pourra faire une superbe affaire, étant donné que dans quelques années la zone limitrophe sera réévaluée en zone à forte demande. L’acheteur d’aujourd’hui pourra revendre dans quelques années avec un gain immobilier très important. Il aura aussi acheté aujourd’hui à un prix plus accessible à son budget.

L’habitation et le COS

Une maison individuelle demande un terrain de minimum 1.000 m². Pour une maison jumelle, 500 m² seront suffisants, pour une maison mitoyenne 250m² seront acceptés par le plan régulateur.
La loi suisse permet à chaque commune la définition de son coefficient d’occupation de surface (COS).
Pour une villa individuelle on aura entre 0,20 et 0,25 soit la possibilité sur un terrain de 1.000 m² de construire entre 200 et 250 m².
Pour une villa jumelle, le COS sera entre 0,30 et 0,35.
Pour une villa mitoyenne le COS sera entre 0,40 et 0,45.
Pour une maison de village entre 0,80 et 0,85.
On comprend pourquoi une maison ayant le même coût de construction coûte beaucoup moins cher si elle est mitoyenne plutôt qu’individuelle.
Le prix du terrain varie en fonction de la distance, à 10 minutes de la sortie d’autoroute de Nyon ou Gland, on trouvera des terrains entre 350 et 450 chf le m².
A 10 minutes des sorties d’autoroute de Rolle, Aubonne et Morges, on trouvera des terrains entre 250 chf et 350 chf. Selon le type de construction el les mètres carrés nécessaires pour l’exécuter et selon la localisation l’acheteur pourra épargner jusqu’à 500.000 chf de moins sur le prix du terrain.

d) Le prix à la construction

La moyenne de prix en Suisse pour une construction d’une villa varie entre 550 et 650 chf le m³ selon les finitions. En sachant qu’une maison de 200 m² aura aussi des combles et sous-sols qui contribueront à composer le cubage, on pourra compter environ 800 m³ pour cette maison soit entre 440.000 CHF à 520.000 CHF de prix à la construction. A ce prix il faudra rajouter les aménagements extérieurs, comme piscine, biotope, terrasse, dallages, arborisation, jardin, terrassement etc. La moyenne de prix est d’environ 40.000 CHF à 80.000 CHF. On aura en conséquence le calcul suivant qui nous montre les différences minimales et maximales pour l’achat d’une maison en Terre Sainte (Genève à Nyon) ou la même maison dans la zone limitrophe jusqu’à Morges.

Premier cas Région Morges, Nyon ou Gland dans les hauteurs jusqu’à 600m :
Terrain : 200.000 CHF
Construction : 440.000 CHF
Aménagement extérieur : 40.000 CHF
Total : 680.000 CHF
Marge bénéficiaire du constructeur 20% y compris frais d’architecte, PPE, autorisation, transport, inspection, géomètre, etc. : 136.000 CHF
Prix final d’achat 856.000

Deuxième cas Région Terre Sainte entre Genève et Nyon côté lac:
Terrain : 700.000 CHF
Construction : 520.000 CHF
Aménagement extérieur : 80.000 CHF
Total : 1.300.000 CHF
Marge bénéficiaire du constructeur 20% y compris frais d’architecte, PPE, autorisation, transport, inspection, géomètre, etc. : 260.000 CHF
Prix final d’achat 1.560.000

Du simple au double en fonction de la distance de la « Terre Sainte ». Une fois décidés, le budget et la région, Bestimmo offre un service de recherche gratuite jusqu’à satisfaction. En tant que membre du SwissRéseau, les objets de plus de 45 agences sont groupés dans un seul moteur de recherche. Le client est introduit dans le système informatique et est averti le jour même de la mise en vente d’un nouvel objet correspondant à sa demande. Bestimmo organisera la visite même si le mandat de vente appartient à une autre agence membre du SwissRéseau. Le client aura un seul interlocuteur qui connaîtra ses besoins et desiderata et qui l’accompagnera jusqu’à l’obtention de l’objectif personnel.

e) Service accessoire

Bestimmo collabore avec des sociétés de financement qui proposent à chaque client une recherche de financement au meilleur taux du marché sans aucun frais. Bestimmo garantit à ses clients la facilité d’accès aux meilleures institutions financières de la place. Grâce au volume important de financement, les clients Bestimmo pourront profiter de rabais sur les taux jusqu’à 0,5 au 0,6 % soit 6.000 chf d’épargne par an. Sur 30 ans, cela fait plus de 180.000 chf épargnés grâce à ce plus de Bestimmo.

En conclusion

Profitez de l’expérience des courtiers de Bestimmo qui vous guideront dans votre démarche de recherche, de financement, et même des couvertures d’assurances en tenant compte des avantages fiscaux propres à chaque canton. Sur le site www.bestimmo.ch, utilisez le système de recherche qui vous ouvrira la porte à plus de 1.500 objets en vente actuellement dans la région.