Construction de A à Z

La construction de votre maison est sans doute l'une des décisions matérielles les plus importantes de
votre vie et constitue certainement l'investissement le plus important que vous réaliserez.

Alors, avant de vous engager et de choisir le professionnel sur lequel reposera la réussite de votre
projet, nous vous invitons à parcourir ce petit guide pratique qui vous apportera quelques informations
et conseils sur les étapes à parcourir pour être pleinement satisfait de votre construction.
•    Définir le budget
•    Choisir et acheter un terrain
•    Définir les besoins
•    S'entourer de professionnels
•    Mise au point du projet
•    Choix matériaux
•    Choix du système d'énergie
•    Le label Minergie
•    Obtenir un permis de construire
•    Appel d'offres
•    Débuter les travaux
•    Terminer les travaux


Définir un budget réaliste
Avant toute autre réflexion, il importe de mettre en place un plan de financement adapté à vos capacités
financières et à votre projet. Votre banquier vous aidera à établir ce plan.

Les organismes de financement (banques, assurances, caisses de pension, entreprises, etc.), exigent
généralement un minimum de fonds propres, entre 10 et 20% selon les cas. Ces fonds propres peuvent
provenir de:
•    l'épargne,
•    la revente d'un bien immobilier ou mobilier,
•    le 2ème ou 3ème pilier,
•    un héritage ou un don en nature (par exemple un terrain),
•    un prêt privé,
•    une contribution personnelle à l'opération immobilière.

Traditionnellement, l'engagement immobilier hors fond propre ne devrait pas dépasser 30% du revenu
du ménage. Si votre revenu se situe dans la moyenne, respectez cette règle pour éviter de vous trou-
ver dans une situation délicate. L'engagement immobilier inclut:
•    Les intérêts de la dette.
•    L'amortissement de la dette.
•    Les charges de fonctionnement (chauffage, électricité, eau, etc.).

Exemple:
Les revenus annuels de votre couple sont de CHF 7'000.00 net mensuels sur treize mois soit environ
CHF 90'000.00/an. Votre capacité d'engagement immobilier est d'environ 30 %, soit CHF 30'000.00/an.
Sur ce montant, vous consacrerez environ CHF 3'000.00 aux charges et à l'entretien, environ CHF
5'000.00 à l'amortissement de la dette (direct ou indirect) et le reste aux intérêts de cette dette. Si vous
n'avez pas d'autre engagement financier et si ce revenu peut être assuré sur le long terme, cette capa-
cité devrait vous permettre de consentir un emprunt de l'ordre de CHF 400'000.00. Ajoutez vos fonds
propres à ce montant et vous déterminerez ainsi le budget global de votre projet de construction qui
comprendra:
•    l'acquisition du terrain, les frais de notaire et de registre foncier,
•    les éventuels frais de démolition ou défrichement,
•    les frais de construction,
•    les aménagements extérieurs,
•    les taxes,
•    les intérêts intercalaires durant la construction.

En fonction de votre situation personnelle, il convient de calculer également les gains fiscaux liés au
montant de la dette et au type d'amortissement choisi.


Choisir et acheter un terrain
Le choix du terrain est essentiel pour la réussite de votre opération de construction. Veillez à son bon
emplacement, son exposition, son voisinage, sa superficie et à la nature de son sous-sol.

De nombreux critères interviennent dans le choix d'un terrain, notamment:
•    le potentiel socio-économique local et la fiscalité de la Commune et du Canton,
•    l'accessibilité du site,
•    la grandeur, la forme, la configuration et le prix du terrain,
•    les possibilités de construction (affectation, densité, hauteur, alignement, aspect, etc.),
•    la qualité de l'environnement naturel et construit,
•    la qualité du sous-sol,
•    la viabilisation de la parcelle à construire (égouts, eau, électricité, etc.),
•    les servitudes de droit public (limitation du droit de construction, protection, etc.) ou de droit privé
(droit de passage, mitoyenneté, etc.),
•    les travaux d'infrastructure nécessaires (mur de soutènement, accès, etc.).

Le prix du terrain est déterminé, selon ces critères, par la loi de l'offre et de la demande. Il s'exprime
généralement en Fr./m2.

Les plans de zone et les règlements de Commune définissent les possibilités de construction des terrains et les servitudes de droit public.

Les registres fonciers précisent les surfaces et les servitudes de droit privé.

Dans le cas où la parcelle se situe dans un lotissement, il convient également de s'intéresser à la répartition des charges communes entre les différents propriétaires.

L'acquisition d'un bien immobilier est soumise à la signature d'un acte authentique, rédigé par un notaire
officiel. Après sa signature, l'acte authentique est instrumenté au registre foncier.

Dans certains cas, il peut être utile de signer préalablement une promesse d'achat.




Définir les besoins
Sans perdre de vue le budget fixé et les contraintes liées au terrain choisi, il s'agit de définir un pro-
gramme de construction réaliste ainsi que divers souhaits liés à votre mode de vie.

Dans cette phase, de nombreuses questions doivent être posées:
•    Combien de personnes sont amenées à loger dans l'espace à construire?
•    De quelle surface doit-on disposer pour recevoir, pour cuisiner, pour dormir, pour travailler,
•    pour se détendre, pour ranger du matériel, etc.?
•    Peut-il y avoir plusieurs fonctions dans un même espace ?
•    En relation avec la dimension et la configuration du terrain, est-il envisageable de répartir les
•    locaux nécessaires sur plusieurs niveaux ou demi-niveaux ?
•    Quelles pièces souhaite-t-on placer impérativement au sud ?
•    Des relations spatiales verticales type mezzanine, balcon intérieur, coursives, etc. sont elles
•    envisageables?
•    Quelles pièces souhaite-t-on mettre en relation avec l'extérieur?
•    La cuisine peut-elle être un espace ouvert sur le séjour ou fermé?
•    Combien de locaux sanitaires a-t-on besoin?
•    Est-ce qu'une ou plusieurs chambres devraient avoir une chambre de bain privative?
•    Quel doit être l'équipement des locaux sanitaires et de la cuisine?
•    Un garage ou un couvert à véhicule(s) est-il nécessaire?
•    Imaginons-nous un style architectural ou décoratif particulier pour notre maison?
•    Avons-nous des meubles particuliers à intégrer dans l'aménagement projeté?
•    Quelle doit être la configuration des espaces de rangement?
•    De quel type d'aménagement extérieur avons-nous besoin?
•    Doit-on prévoir une évolution de la construction à un court, moyen ou long terme?
•    Si le budget prévu ne suffit pas à la réalisation de tous ses vœux, préférera-t-on privilégier le
•    nombre de pièces, la grandeur des pièces, la qualité de l'équipement ou le choix des
•    matériaux?
•    Etc.


S'entourer de professionnels qualifiés
Une fois que le budget, le terrain et les besoins sont connus, il est indispensable de s'entourer d'un ou
plusieurs professionnels de la construction. Dans de nombreux cas, il est même utile ou nécessaire de
requérir leur aide déjà dans les phases précédentes.

Vous pouvez vous adresser à une entreprise générale ou à un architecte diplômé, ou encore vous dé-
brouiller tout seul.

L'entreprise générale
L'entreprise générale vous proposera généralement un catalogue limité de divers projets qui pourront
être plus ou moins adaptés aux contraintes financières, à la situation du terrain et à vos besoins spécifiques. Le prix "clé en main" proposé comprendra les études et l'exécution des travaux. L'entreprise genérale poursuit des objectifs commerciaux et ne défendra vos intérêts que lorsqu'ils convergent avec les siens. Il importe dès lors d'être particulièrement attentif avant de s'engager aux conditions générales du contrat ainsi qu'au cahier des charges.

L'architecte
L'architecte est un mandataire de confiance. Au même titre qu'un avocat, tout au long du processus de construction, il défendra vos intérêts techniques, esthétiques et financiers auprès des autorités, auprès des bureaux d'études et auprès des entreprises. II étudiera la conception de votre maison et en coordonnera toutes les phases de la réalisation. Si vous le souhaitez, l'architecte deviendra votre unique interlocuteur, responsable de la qualité de la construction, des délais et du respect du devis convenu.

Pourquoi prendre un architecte ?
L'obligation de recourir à un architecte pour la construction ou la transformation d'une maison dépend de la législation cantonale. La plupart des cantons suisses exigent, lors de la demande du permis de construire, l'assistance et la signature d'un professionnel qualifié, inscrit au registre cantonal.

Par sa formation et son expérience, l'architecte possède les compétences permettant de vous apporter un conseil précieux pour la réalisation d'un projet:
Sa créativité lui permet de mettre en œuvre un projet esthétique, intégrant les contraintes techniques, alliant harmonie des volumes et rythme des lignes.
Ses connaissances techniques lui permettent de mettre en œuvre et de proposer des solutions aux demandes formulées et de résoudre les problèmes qu'il pourrait rencontrer.

Combien coûte un architecte ?
Il n'existe pas de barème officiel obligatoire dans le domaine de la construction. Les honoraires d'un
architecte sont librement établis. Néanmoins, la "norme SIA 102" ou le "modèle de prestation 95" servent de base à l'établissement des propositions de rémunération.

La rémunération dépend des facteurs suivants:
•    L'importance des travaux envisagés (budget de la construction).
•    La complexité de l'environnement (terrain accidenté, constructions mitoyennes, etc.)
•    La complexité de la construction (programme particulier, formes et techniques non
•    traditionnelles
•    L'étendue de la mission confiée à l'architecte (partielle ou complète).

Si le budget, le site, le programme, etc. peuvent être clairement définis, il est envisageable de fixer une rémunération forfaitaire.

Si ces données sont inconnues ou susceptibles de varier au cours de l'étude, la rémunération est calculée selon un pourcentage du coût des travaux. Le pourcentage varie en fonction des facteurs cités précédemment. Plus le coût des travaux est élevé, plus le pourcentage diminue.

Pour des interventions réduites, la rémunération peut être facturée à partir des interventions de l'architecte et de toute dépense y afférant (vacations horaires, frais particuliers de déplacement, etc.)

Mettre au point le projet
Cette phase est particulièrement importante. Il est indispensable de prendre le temps de bien réfléchir
aux propositions soumises.

Une maison doit être conçue en harmonie avec son environnement. Elle doit prendre en considération
les conditions climatiques et morphologiques du site, l'orientation du terrain, la position de l'accès et
s'intégrer à son environnement (choix des matériaux, des techniques constructives, typologie des fa-
çades et des toitures, etc.).

Les exigences légales, financières, techniques et fonctionnelles étant assimilées, l'architecte vous pro-
pose des croquis de principe comportant parfois plusieurs variantes. Prenant en compte vos observa-
tions et vos remarques, il établit ensuite un avant-projet, puis un projet, vous permettant de visualiser en
plans, coupes et façades, parfois en 3D, la disposition de l'ouvrage ainsi que son aspect.


Choisir les matériaux
Le choix des matériaux influence les qualités esthétiques du projet, mais également son coût, sa durabi-
lité et son confort.

Il est difficile de faire l'inventaire de tous les matériaux de construction disponibles sur le marché et de
leurs caractéristiques. En ce qui concerne le gros-œuvre, on peut distinguer les grandes familles de
matériaux suivantes:
•    le béton,
•    la terre cuite,
•    le grès,
•    le plâtre,
•    le bois et ses dérivés,
•    le métal,
•    le verre,
•    les matières synthétiques (PVC, polycarbonate, acryl, etc.).

Traditionnellement, les fondations, les parties enterrées, les structures et les dalles sont réalisées en
béton armé. Toutefois le bois ou le métal se prêtent également à la réalisation de structures et de plan-
chers.

Si la brique terre cuite ou ciment est principalement utilisée en façade et dans les locaux humides, pour sa solidité, son pouvoir isolant et sa capacité à résister à l'humidité, le plâtre est plus souvent retenu dans les cloisons intérieures pour ses qualités phoniques.

Les façades sont généralement constituées de plusieurs couches répondant à différentes fonctions.
Une fonction consiste à porter les dalles, les cloisons et la toiture; il s'agit du mur porteur. Une autre
fonction consiste à isoler l'intérieur du bâtiment des variations de température extérieure; il s'agit de
l'isolation thermique. Idéalement, l'isolation thermique doit se trouver à l'extérieur du mur porteur. D'autres
fonctions protectrices ou esthétiques peuvent être remplies par d'autres matériaux.

Les fenêtres peuvent être exécutées en bois, en PVC ou en métal.

Les toitures peuvent être réalisées en tuiles terre cuite ou béton, en ardoises naturelles ou synthé-
tiques, en placage cuivre ou zinc ou encore en tôles profilées.

Les critères de coûts, d'entretien et d'aspect conduiront au bon choix de produit.




Choisir un système de production d'énergie
Le choix du système de production d'énergie influence essentiellement les coûts de construction et les
coûts de fonctionnement du bâtiment. Généralement le système le plus coûteux à l'investissement se
révèle le système le plus économique au fonctionnement.

En fonction de la situation de votre terrain (réseaux existants, ensoleillement, etc.) et de la configuration
du projet, il est possible de calculer le système le plus adéquat au projet.

On peut distinguer les systèmes de production suivants:
•    Le chauffage à mazout
L'apparition de nouveaux systèmes rassemblant en une pièce la chaudière, le brûleur et la tech-
nique de régulation a permis de remettre au goût du jour ce système de chauffage. Le chauffage à
mazout nécessite cependant une place importante pour la pièce précitée et pour la citerne. De plus,
aux frais de combustible qui fluctuent en fonction du marché pétrolier, il faudra ajouter les frais de
révisions obligatoires.

•    Le chauffage à gaz
Si la parcelle est équipée de gaz, ce système est une solution économique, à l'investissement et au
fonctionnement. L'encombrement est faible et les frais d'entretien sont négligeables. Le prix du gaz
fluctue selon les mêmes courbes que le prix du mazout.

•    Le chauffage électrique
Parfaitement propre, ce type de chauffage nécessite un investissement très faible et un encombre-
ment négligeable. Si le prix du kilowatt est bas dans la région concernée, il peut constituer une alter-
native intéressante. Toutefois, l'ouverture du marché de l'électricité laisse planer quelques ombres
sur l'évolution du prix de cette énergie. Actuellement, le chauffage électrique est essentiellement
utilisé dans les résidences secondaires.

•    La pompe à chaleur
Les progrès n'ont pas fini de faire évoluer ce système de chauffage écologique. Le principe de fon-
ctionnement consiste à pomper de la chaleur, au moyen d'un compresseur, dans l'air extérieur ou
dans un réseau d'eau circulant dans le terrain, et d'utiliser cette énergie pour chauffer un autre ré-
seau d'eau circulant dans un chauffage de sol ou dans des radiateurs. Le système air/eau convient
aux parcelles bien exposées. Le système eau/eau convient aux terrains meubles, puisqu'il néces-
site la confection d'un circuit souterrain vertical ou horizontal. Depuis quelques années, une grande
compétition de prix a permis d'abaisser les coûts d'investissement.

•    Le chauffage à bois
Le bois est un combustible indigène économique. Des chaudières à bois, à alimentation automatique,
fonctionnent à partir de bois déchiqueté ou de granulés de bois provenant de déchets de l'industrie
du bois.
Le chauffage à bois constitue également un excellent chauffage d'appoint. Des cheminées ou
poêles équipés de récupérateurs de chaleur peuvent engendrer d'importantes économies et contri-
buer à la qualité de l'aménagement intérieur.

•    L'énergie solaire
Existant sous forme de collecteurs en verre plats ou collecteurs tubulaires sous vide, les panneaux
solaires transforment les rayons solaires en chaleur au moyen d'éléments absorbants. Cette cha-
leur est transmise dans le circuit de chauffage au moyen d'un liquide de conduction. Très onéreux à
l'investissement, ce système de chauffage est extrêmement avantageux à l'utilisation. Toutefois, si
l'on considère uniquement le critère financier, le chauffage solaire n'est pas compétitif par rapport
aux autres systèmes de production de chaleur.


Le label Minergie
Depuis quelques années, le label Minergie est accordé aux bâtiments dont la consommation d'énergie se
situe au-dessous d'un certain seuil. Cette exigence peut être atteinte de diverses manières:
1.    Mesures touchant à l'architecture
o    forme du bâtiment compact
o    orientation du bâtiment
o    orientation des fenêtres
o    surface des fenêtres
o    part de cadres dans les fenêtres
o    ombrage des fenêtres sud
2.    Mesures touchant à la construction
o    isolation renforcée des façades,
o    isolation renforcée de la toiture,
o    isolation des plafonds du sous-sol,
o    isolation renforcée des vitrages,
o    isolation renforcée des cadres de fenêtres.
3.    Mesures touchant aux installations
o    aération mécanique contrôlée avec récupérateur,
o    diffusion de chaleur passive par chauffage de sol autorégulant,
o    chaudière à bois à condensation,
o    pompes à chaleur à haute performance (COP 6),
o    cellules photovoltaïques,
o    récupération de chaleur des eaux usées,
o    isolation des tuyaux,
o    etc.


L'adoption de ces mesures provoque un surcoût non négligeable, mais permet d'obtenir une subvention.

Si votre budget de construction permet de l'envisager, ce concept est intéressant. Outre l'importante
économie d'énergie et le confort qu'il apporte, le label Minergie confère à votre bâtiment un standard
technique élevé qui lui permettra d'être encore aux normes dans de nombreuses années et donc de
conserver une valeur vénale plus élevée que la moyenne.

Certains organismes de financement, forts de cette constatation, octroient des conditions de crédit
préférentielles pour des bâtiments Minérgie.


Obtenir un permis de construire
La construction d'une maison sur votre terrain, ou sur un terrain en cours d'acquisition, doit faire l'objet
d'une autorisation de construire.

L'architecte constitue pour vous le dossier de demande de permis de construire comprenant généra-
lement:
•    un extrait du Registre foncier,
•    un plan de situation,
•    divers formulaires administratifs et techniques,
•    les plans, coupes et façades décrivant le projet soumis à l'autorisation,
•    divers calculs de surfaces et de volumes.

Dans la semaine suivant le dépôt du dossier dans la Commune concernée, l'autorisation est publiée dans la feuille d'avis officiels.

Des recours peuvent être déposés à l'encontre du projet dans un délai de 10 jours après sa publication.

Les recours de droit privé sont traités par l'autorité communale ou cantonale, ils peuvent être acceptés
ou écartés.

S'il n'y a pas de recours, le délai d'instruction est normalement de deux mois.

Pour des objets situés dans des zones à construire, la décision est de la compétence du Conseil municipal, toutefois certains services cantonaux sont consultés (police du feu, service de la protection civile,etc.).

Dans tous les cas, la décision vous est notifiée directement par courrier recommandé. Cette décision
peut être contestée de diverses façons.

Le permis de construire a une durée de validité de deux ans. Il peut être renouvelé par une procédure
allégée.

Lancer un appel d'offres

Durant la procédure d'obtention du permis de construire, l'architecte examine les modalités de réalisation de l'ouvrage.

Une liste des entreprises à consulter est établie d'un commun accord avec le maître d'ouvrage.

L'appel d'offres auprès des entreprises est constitué d'un descriptif détaillé des travaux, des avant-
métrés, ainsi que des documents graphiques définissant clairement le bâtiment à construire ainsi que la nature et les caractéristiques des matériaux et équipements souhaités.

L'architecte rédige l'appel d'offres, l'envoie aux entreprises et en contrôle la conformité. Il établit ensuite des tableaux comparatifs permettant de prendre une décision d'adjudication sur une base fiable.

Après avoir défini un planning des travaux, l'architecte rédige les contrats d'entreprises.

Si vous ne souhaitez pas intervenir durant cette phase, vous pouvez également confier à l'architecte la mission d'adjuger les travaux aux meilleurs coûts, dans le cadre du budget défini.

Il est utile de préciser que, dans le cadre de son mandat, l'architecte n'a droit à aucune commission de la part des entreprises adjudicataires.


Débuter les travaux
Avant l'ouverture du chantier, pour vous prémunir des dommages causés à autrui ou à votre propre ouvrage, il est utile de souscrire une assurance responsabilité civile du maître de l'ouvrage (RCMO) et travaux de construction (TC).

Une fois les travaux engagés, l'architecte coordonne les nombreuses activités nécessaires à la réalisation de votre projet, notamment par les prestations suivantes:
distribution aux entreprises des informations nécessaires à la bonne exécution des travaux (plans, détails, descriptifs, etc.),
suivi régulier du chantier et contrôle de la qualité des travaux exécutés,
coordination des interventions dans le respect du planning fixé,
organisation de réunions de chantier hebdomadaires, rédaction de procès-verbaux et distribution
aux partenaires concernés,
vérification des demandes d'acomptes et gestion financière de l'opération,
information au maître de l'ouvrage du bon déroulement des opérations.

Terminer les travaux
A la fin des travaux l'architecte organise une réception des travaux. Cette séance est importante, elle
vous permet d'émettre vos remarques sur la qualité des travaux réalisés, de requérir des modifications
ou des travaux complémentaires.

Si l'ouvrage est déclaré en parfait état, la réception est prononcée sans réserves.

Si des défauts sont décelés, vous pouvez, soit refuser la réception, soit l'accepter en notifiant dans un
procès-verbal les éventuelles réserves. Ces réserves seront précisées à l'entreprise concernée qui
devra réparer ses ouvrages dans des délais convenus. Si les travaux n'ont pas été réalisés dans ces
délais, vous avez le droit de les faire exécuter par une autre entreprise aux frais et risques de
l'entreprise défaillante.

La réception constitue la date de départ des délais des responsabilités et des garanties légales, soit:
•    2 ans pour les défauts visibles,
•    5 ans pour les défauts cachés,
•    10 ans pour les défauts intentionnellement cachés.

Suite ou parallèlement à la réception des travaux, l'architecte procède aux métrés des travaux exécutés.
Ces métrés permettent l'établissement des factures finales et du décompte final.